A partir do dia 1 de novembro de 2024, entraram em vigor novas regulamentações para o Alojamento Local (AL) em Portugal.

 As principais mudanças incluem;

- A revogação das restrições a novos registos, permitindo-os em todo o país, (exceto em algumas zonas de contenção, como em Lisboa e na Ericeira, onde as limitações permanecem.

- As licenças AL são agora transmissíveis, em todas as circunstâncias – as licenças AL não são permitidas em propriedades em áreas de contenção onde tenha sido registado um contrato de arrendamento de longa duração nos 2 anos anteriores.

- Os municípios terão mais autonomia para restringir o AL em determinadas áreas.

- As regras de tributação permanecem inalteradas, incluindo as condições fiscais para a venda de imóveis com licença de AL.

- Além disso, os imóveis deverão cumprir requisitos de segurança, higiene e conformidade com as instalações elétricas e de gás.

(mais abaixo explicamos um pouco mais) 

As informações que se seguem são um resumo muito rápido das alterações:)

O setor do Alojamento Local (AL) em Portugal está a atravessar uma fase de importantes transformações com a implementação do novo regulamento, que entrou em vigor no dia 1 de novembro de 2024.
Estas alterações visam resolver vários problemas do sector e estabelecer um quadro mais estruturado para o arrendamento de curta duração.
O novo decreto ajusta algumas das disposições que foram introduzidas em outubro de 2023, com a entrada em vigor do Pacote de Lei Mais Habitação.

Quais as alterações?

Uma das principais alterações é a revogação do artigo 19.º da lei “Mais Habitação”, que limitava novos registos de Alojamento Local (AL). A partir de 1 de novembro de 2024, serão permitidos novos registos em todo o país, exceto em algumas Áreas de Contenção, como grande parte de Lisboa e centro da Ericeira, e Áreas de Suspensão (Vila Nova de Gaia). O Porto prepara atualmente a introdução de Áreas de Suspensão nas freguesias centrais de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória e Bonfim.

 Os municípios agora têm o poder de restringir arrendamentos turísticos e definir novas áreas de contenção.
Estas suspensões temporárias de novos registos visam controlar o crescimento da AL enquanto os municípios projetam soluções de longo prazo. Algumas cidades já tomaram medidas:
Lisboa: Os registos estão suspensos em todas as freguesias.
Porto: Limitado a áreas de alta densidade como o Centro Histórico e Bonfim.
Cascais: Optou por não suspender os registos para manter a estabilidade do mercado.
Mafra (Ericeira): Existe um sistema regulado desde 2018.

Regras de transferibilidade
A regra geral de não transferibilidade foi revogada nacionalmente. No entanto, os municípios podem criar restrições em áreas designadas/contenção, aplicando-se apenas a casas e apartamentos com exceções para herança, divórcio, transmissão para o cônjuge ou companheiro legal, filhos ou pais.

Expiração de registos
Os registos de AL já não expiram automaticamente. A exigência anterior para reavaliação em 2030 foi eliminada.

Tributação inalterada.
Isso significa que as regras fiscais relacionadas com a operação de AL, incluindo a tributação das mais-valias na venda do imóvel, permanecem as mesmas. Se possuir uma propriedade com licença de AL e operar o negócio diretamente (como trabalhador independente), o prazo de 3 anos continua a ser válido. Ou seja, é necessário suspender a atividade e aguardar 36 meses (3 anos) antes de vender para beneficiar de uma tributação mais baixa. Se vender a propriedade com a licença de AL ou dentro de 36 meses após o fim da atividade, não poderá deduzir despesas nas mais-valias, e o imposto será calculado sobre 95% do ganho.

Requisitos obrigatórios para obter a licença de Alojamento Local
Os requisitos para que um imóvel seja considerado Alojamento Local variam conforme o tipo de unidade – seja um estabelecimento de hospedagem, apartamento, moradia ou quartos.
Estes requisitos podem ser divididos em três categorias: requisitos gerais, requisitos de segurança e outros requisitos específicos, que em conjunto tornam o imóvel elegível para o exercício da atividade.

Requisitos gerais

Os estabelecimentos de Alojamento Local devem ter acesso à rede pública de água e esgoto, água corrente quente e fria, além de manter as instalações e equipamentos em boas condições de conservação e funcionamento.
Cada unidade de alojamento deve ter:
-  Uma janela com ventilação direta para o exterior;
-  Mobiliário, equipamentos e utensílios adequados;
- Sistema de vedação de luz exterior;
- Portas com sistema de segurança para garantir a privacidade dos hóspedes.

Quanto às instalações sanitárias, privadas ou comuns, devem atender aos seguintes critérios:
- Sistema de segurança para garantir privacidade;
- Nos apartamentos, moradias e quartos, deve haver pelo menos uma instalação sanitária a cada quatro quartos, com um máximo de 10 hóspedes por unidade;
- Em hostels e guesthouses, as instalações sanitárias compartilhadas, que não sejam separadas por gênero, devem ter retretes independentes com portas e sistemas de segurança, sendo exigido uma retrete, um lavatório e um chuveiro para cada seis utentes.

Esses requisitos gerais garantem que os imóveis atendam aos padrões de higiene e segurança necessários para a atividade de Alojamento Local.

Requisitos de segurança

A segurança é um aspeto fundamental para a proteção dos hóspedes e para o cumprimento da legislação. Estes requisitos podem variar conforme a modalidade de Alojamento Local, mas de forma geral, os gestores devem assegurar os seguintes itens:
- Extintor e manta de incêndio;
- Equipamento de primeiros socorros;
- Indicação do número de emergência nacional (112).
Para estabelecimentos com capacidade igual ou superior a 10 utentes, devem ser seguidas as normas de segurança contra riscos de incêndio, conforme o Decreto-Lei n.º 220/2008 e o Regulamento Técnico da Portaria n.º 1532/2008.

Para além destes requisitos, terá de submeter a documentação necessária à Câmara Municipal da área. Um ponto importante a considerar é garantir que as instalações elétricas e de gás estejam em conformidade com as normas legais.

Para um aconselhamento personalizado e para garantir a conformidade com a regulamentação fiscal, contate um Contabilista ou Advogado.